Comment mettre en valeur vos biens immobiliers facilement ?

Vendre en viager est une opération beaucoup plus compliquée qu'il n'y paraît ; et le recours à un professionnel, voire à plusieurs, peut vite s'avérer indispensable.

Une fois l'acte de vente signé devant notaire, le débirentier (c’est-à-dire l’acheteur) a pour obligation principale de payer la rente jusqu'au décès du vendeur. Le crédirentier (c’est-à-dire le vendeur) s'attachera quant à lui à prendre toutes les garanties pour s'assurer de la solvabilité de l'acquéreur. Il consultera ainsi utilement les avis d'imposition, les bulletins de paie, les attestations d'employeur de son débirentier pour éviter les mauvaises surprises ultérieures.

Sachez qu’en cas de défaillance de l'acheteur, le vendeur pourra mettre en avant le « privilège du vendeur », c’est-à-dire faire saisir le bien pour le vendre aux enchères. S'il ne veut pas engager cette procédure assez lourde, et difficile à mettre en place quand le crédirentier habite dans le bien immobilier, c’est alors la clause résolutoire qui lui garantira une annulation de la vente pour non-paiement de la rente. Le crédirentier redeviendra alors propriétaire du bien sans perdre les rentes déjà versées, tout en conservant également le bouquet en faisant jouer cette clause... En tout état de cause, l’acheteur a donc toujours intérêt à payer la rente.

Le calcul de la rente de viager est un exercice complexe dans lequel entrent en jeu différents paramètres objectifs. Le versement comptant d'une partie importante de la valeur du bien sous forme de « bouquet » est courant mais non obligatoire. En l'absence d'un bouquet, la rente devra alors être supérieure à la valeur locative du logement. Pour calculer la rente viagère de manière équitable, il faudra prendre en compte deux facteurs principaux :

- la valeur du bien vendu, minorée éventuellement de la valeur d'occupation en cas d'exercice du droit d'usage et d'habitation ou de l'usufruit. La valeur d'occupation représente, selon l'âge du crédirentier et la valeur locative du bien, un pourcentage très variable de la valeur libre ;

- l'âge du crédirentier et son espérance de vie, établie le plus souvent par les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance. Évidemment, plus l'espérance de vie est réduite, plus cette valeur à déduire est faible et plus la rente est élevée. Cette même espérance de vie diffère selon le sexe et le lieu d'habitation. Les femmes ayant une espérance de vie plus grande, la valeur d'occupation sera plus importante dans le cas d'un vendeur féminin, et donc la rente d'autant plus faible.
A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d'aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager.

Afin de garantir un calcul équitable pour les parties et de limiter les risques inhérents à la vente en viager, il est fortement conseillé de faire appel à un expert en viager qui effectuera un calcul « sur mesure » après examen approfondi du dossier.

Sachez finalement que si le crédirentier vient à décéder dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date, le Code Civil prévoit que la vente est nulle. A l’inverse, si l’acquéreur vient à décéder avant le vendeur, ses héritiers seront alors tenus au paiement de la rente jusqu’au décès du crédirentier.

Rédac'IF
Août 2009

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