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La loi SCELLIER

Après l’entrée en crise de l'immobilier neuf en automne 2008, l'arrivée de la loi Scellier a suscité, dès sa mise à disposition, un grand intérêt de la part des investisseurs et des promoteurs. Ce nouveau dispositif d'investissement, mis en place en 2009, est destiné à remplacer les lois actuelles, c’est-à-dire la loi Robien et la loi Besson, après une période de coexistence. La loi Scellier permet une réduction d'impôt assez facile à évaluer, et non un amortissement plus difficile à estimer, comme le proposaient jusque là les dispositifs Robien et Borloo. Par ailleurs, l'économie d'impôt réalisée avec la loi Scellier est généralement supérieure à ce que proposait la loi de Robien : en effet, Scellier permet d’effacer 8 333 euros au maximum par an, là où la loi de Robien ne permettait que d’effacer 4 280 euros.


Dans son principe, la loi Scellier avantage les ménages aux revenus moyens. A condition toutefois de respecter les règles d'un bon investissement immobilier, à savoir trouver un bon emplacement, un bon locataire, et un bon gestionnaire évidemment. La loi Scellier répond en effet à de nombreux objectifs : elle vise à réduire l’impôt du propriétaire, tout en lui permettant de se constituer un patrimoine immobilier à partir un faible apport initial, et lui permet de préparer sa retraite avec les loyers qu’il percevra. Tout contribuable, jeune ou proche de la retraite, marié ou célibataire, avec ou sans capital, et surtout payant plus de 2000-3 000€ d’impôt est concerné par cette mesure.


Voici comment fonctionne le dispositif Scellier : l'investisseur réalise son achat immobilier et déduit de son impôt un quart de son investissement. Cette réduction d’impôt est répartie de manière uniforme sur la période de location contractuelle, qui est légalement de neuf ans. Attention, cette réduction d’impôt ne porte que sur les premiers 300 000 euros investis, ce qui veut dire qu’un investisseur ayant acheté un bien « au plafond » peut déduire jusqu’à 8 333 euros par an ( ce qui correspond à 75 000 euros divisés par 9). A noter qu’à partir de 2011 et de 2012, le taux de la réduction d'impôt passe à de 25% à 20%.


Sachez cependant que tous les logements ne peuvent bénéficier de cette loi. Sont ainsi concernés :
- les logements vendus en l'état futur d'achèvement (Vefa) en 2009 et 2010 ; ou
- les logements déjà construits mais jamais occupés, ainsi que
- les logements réhabilités assimilables à des reconstructions.


Quelles sont les contraintes imposées par la loi Scellier ? Elles sont, somme toute, assez peu nombreuses :
- le bien immobilier doit être mis en location dans les douze mois suivant l'achèvement de l'immeuble, ou dans les douze mois suivant l'acquisition pour un bien neuf déjà livré. Sachez que le locataire peut appartenir à la famille du contribuable, à condition de ne pas figurer dans le même foyer fiscal.
- l'Etat impose un plafonnement du loyer : celui-ci est limité à un niveau qui dépend de la zone où se trouve le bien, exception faite de la zone C (qui englobe les grandes villes et les régions touristiques) où le dispositif Scellier est interdit. Ce plafond correspond, à peu près, au niveau de loyer moyen constaté au cours des derniers mois. Il n'est donc pas dissuasif.


La loi Scellier comporte également un volet social qui ajoute deux avantages importants à la réduction d'impôt de 25% de la version classique. A savoir :
- un abattement supplémentaire sur les loyers de 30%, et
- la possibilité de poursuivre la location (et donc la réduction d'impôt) deux fois 3 ans, a raison de 2% de réduction d'impôts par an.
Le choix entre une Scellier classique et une Scellier Sociale n'est pas simple. Il est sans doute préférable de demander au promoteur qui réalise la résidence de vous orienter.


Enfin, comme pour tout investissement immobilier, restez vigilant et visitez vous-même le quartier avant de vous décider, renseignez-vous sur les nuisances prévues ou existantes à l’aide du Plan local d’urbanisme, et renseignez-vous également sur les services associés (gestion locative, garantie locative...). Attention: certains biens neufs proposés dans le cadre de programme de défiscalisation sont vendus jusqu’à 30% plus chers que les logements destinés aux propriétaires occupants... Renseignez-vous donc attentivement pour éviter d’éventuelles déceptions futures.


Les textes à consulter :
-LOI n°2008-1443 du 30 décembre 2008 - art. 31 (V)
-BOI du 24.2.09 : Instruction 5 D-1-09 sur les plafonds de loyers

Rédac'IF
Août 2009


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